تفاوت اجاره نامه رسمی و غیر رسمی در چیست؟

می‌خواهید بدانید که اجاره‌نامه‌های رسمی و غیررسمی چه تفاوتی با هم دارند و کدام‌یک انتخاب بهتری برای شماست؟ قرارداد اجاره، سندی حیاتی است که حقوق و تعهدات موجر و مستأجر را مشخص می‌کند و انتخاب نوع آن می‌تواند امنیت مالی و قانونی شما را تضمین کند. در این مقاله، ۱۰ تفاوت اصلی بین این دو قرارداد را بررسی خواهیم کرد. از مزایای قانونی اجاره‌نامه‌های رسمی گرفته تا ریسک‌های قراردادهای دستی، هر آنچه را که باید بدانید، به زبانی ساده و روشن توضیح می‌دهیم.

اجاره‌نامه رسمی قراردادی است که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و به ثبت می‌رسد. این نوع اجاره‌نامه به دلیل داشتن اعتبار قانونی، یک پشتوانه محکم برای طرفین معامله محسوب می‌شود. تنظیم آن با حضور موجر و مستأجر، زیر نظر سردفتر و با ارائه مدارک شناسایی و سند مالکیت ملک انجام می‌گیرد و اطلاعات آن در سامانه‌های قانونی ثبت می‌شود.

آمارها نشان می‌دهد که بیش از ۶۰ درصد اختلافات مربوط به اجاره‌ در ایران، به دلیل فقدان سند رسمی و ثبت‌شده اتفاق می‌افتد. با امضای این نوع اجاره‌نامه، شما از مزایایی مانند لازم‌الاجرا بودن آن بهره‌مند شده و تحت حمایت قوی قانونی قرار می‌گیرید. حالا که با تعریف و اهمیت این سند آشنا شدید، بهتر است نگاهی به اجاره‌نامه غیررسمی بیندازیم.

اجاره‌نامه غیررسمی که به آن اجاره‌نامه عادی یا دستی نیز گفته می‌شود، معمولاً در آژانس‌های املاک یا به صورت توافقی میان موجر و مستأجر تنظیم می‌گردد. این نوع قرارداد نیازی به ثبت در دفترخانه ندارد و همین سادگی می‌تواند خطراتی را به همراه داشته باشد.

از آنجا که این اسناد تحت نظارت قانونی نیستند، ریسک‌هایی مانند جعل، ابهام در تعهدات و انعقاد قرارداد با اشخاص فاقد صلاحیت افزایش می‌یابد. به عنوان مثال، در بسیاری از موارد، اجاره‌نامه‌های دستی فاقد کد رهگیری هستند، که این مسئله احتمال کلاهبرداری و انجام معاملات تکراری برای یک ملک را بالا می‌برد. در حالی که این گزینه ممکن است به دلیل سرعت و هزینه کمتر جذاب به نظر برسد، اما باید آماده پذیرش ریسک‌های قابل توجه آن نیز باشید. در ادامه، تفاوت‌های اصلی این دو نوع قرارداد را به شکل دقیق‌تری بررسی خواهیم کرد.

برای درک بهتر تفاوت این دو نوع قرارداد، بهتر است نگاهی به ۱۰ جنبه کلیدی آن‌ها بیندازیم:

• اعتبار قانونی: اجاره‌نامه رسمی لازم‌الاجراست و اعتبار یک سند رسمی را دارد، در حالی که اجاره‌نامه غیررسمی تنها یک سند عادی محسوب می‌شود.
• مرجع تنظیم: اسناد رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت می‌شوند، اما اسناد غیررسمی معمولاً در بنگاه‌های املاک یا به صورت توافقی و دستی نوشته می‌شوند.
• هزینه: تنظیم اجاره‌نامه رسمی به دلیل هزینه‌های دفترخانه و حق‌الثبت گران‌تر است، در حالی که اسناد غیررسمی هزینه کمتری دارند.
• تخلیه ملک: در صورت بروز اختلاف، روند تخلیه ملک با اجاره‌نامه رسمی بسیار سریع‌تر است، اما در اجاره‌نامه غیررسمی این فرآیند پیچیده‌تر و طولانی‌تر خواهد بود.
• کد رهگیری: اجاره‌نامه‌های رسمی حتماً کد رهگیری دارند، در حالی که در اسناد غیررسمی این کد اختیاری است.
• ریسک جعل: به دلیل نظارت قانونی و ثبت در سامانه‌ها، احتمال جعل در اجاره‌نامه‌های رسمی تقریباً صفر است، اما اسناد غیررسمی در برابر جعل آسیب‌پذیرند.
• مرجع دعاوی حقوقی: اختلافات حقوقی مربوط به اسناد رسمی مستقیماً در اداره ثبت اسناد قابل پیگیری هستند، اما دعاوی مربوط به اسناد غیررسمی باید از طریق شورای حل اختلاف یا دادگاه دنبال شوند.
• شفافیت: در اسناد رسمی، تمام جزئیات و تعهدات به صورت دقیق و شفاف ذکر می‌شود، اما اسناد غیررسمی ممکن است ابهاماتی داشته باشند.
• تضمین اجرا: تعهدات مندرج در اجاره‌نامه رسمی تضمین شده و قابل اجرا هستند، در حالی که اجرای تعهدات در اجاره‌نامه غیررسمی به همکاری طرفین وابسته است.
• تعهدات: تعهدات مندرج در اسناد رسمی الزام‌آور تلقی می‌شوند، در حالی که تعهدات در اسناد عادی ممکن است شکننده و غیرقابل پیگیری باشند.

اجاره‌نامه رسمی به عنوان یک سپر قانونی محکم، مزایای مهمی را برای هر دو طرف قرارداد فراهم می‌کند:

• امنیت در برابر جعل: با ثبت قرارداد در دفاتر اسناد رسمی و وجود نظارت قانونی، احتمال جعل یا دستکاری اسناد به صفر می‌رسد.
• حل سریع اختلافات: در صورت بروز مشکل، نیازی به طی کردن مراحل طولانی دادگاه نیست. اداره ثبت اسناد به سرعت به موضوع رسیدگی کرده و به عنوان مثال، تخلیه ملک در کمتر از یک ماه انجام می‌شود.
• شفافیت کامل: تمام تعهدات، جزئیات پرداخت و شرایط قرارداد به صورت دقیق و بدون ابهام مشخص شده و از هرگونه سوءتفاهم جلوگیری می‌کند.
• جلوگیری از کلاهبرداری: وجود کد رهگیری و ثبت اطلاعات در سامانه رسمی، احتمال معاملات تکراری یا کلاهبرداری را از بین می‌برد.

اگر آرامش خاطر و امنیت حقوقی برای شما اولویت دارد، انتخاب یک اجاره‌نامه رسمی هوشمندانه‌ترین تصمیم است.

یکی از مهم‌ترین تفاوت‌های بین اجاره‌نامه رسمی و عادی، سرعت تخلیه ملک در صورت بروز مشکل است. در اجاره‌نامه‌های رسمی، به دلیل اعتبار بالای سند و ثبت آن در دفترخانه، فرآیند تخلیه از طریق اداره ثبت اسناد انجام می‌شود و معمولاً در کمتر از ۳۰ روز به پایان می‌رسد. این فرآیند بسیار سریع و بدون نیاز به طی کردن مراحل طولانی دادگاه است.

در مقابل، فرآیند تخلیه در قراردادهای اجاره عادی، ممکن است بسیار طولانی شود و ابتدا به شورای حل اختلاف ارجاع داده می‌شود. آمارها نشان می‌دهند که حدود ۷۰٪ از دعاوی تخلیه مربوط به اجاره‌های غیررسمی، به دلیل ابهامات قانونی و نبود پشتوانه محکم، ماه‌ها به طول می‌انجامند. بنابراین، اگر سرعت و اطمینان در فرآیند تخلیه ملک برای شما اهمیت دارد، اجاره‌نامه رسمی انتخاب مطمئن‌تری است.

یکی از مهم‌ترین عواملی که در انتخاب بین اجاره‌نامه رسمی و غیررسمی مؤثر است، هزینه آن‌ها است.

• اجاره‌نامه رسمی: برای ثبت این نوع قرارداد، باید هزینه‌های دفتر اسناد رسمی را پرداخت کنید که شامل حق‌الثبت و حق‌التحریر (معمولاً حدود ۰.۵ درصد اجاره سالانه) است. این هزینه‌ها بسته به مبلغ اجاره، معمولاً بین ۵۰۰ هزار تا ۲ میلیون تومان متغیر است.
• اجاره‌نامه غیررسمی: این نوع قراردادها فقط شامل حق کمیسیون بنگاه املاک (حدود ۱ درصد اجاره) هستند و در برخی موارد، اگر به صورت توافقی و دستی نوشته شوند، رایگان هستند.

در نگاه اول، قراردادهای عادی به‌صرفه‌تر به نظر می‌رسند، اما باید به خاطر داشت که این هزینه‌ی کمتر، با ریسک‌های حقوقی و مالی بزرگی همراه است. نبود یک سند رسمی در صورت بروز اختلاف، می‌تواند شما را وارد دعاوی پرهزینه‌ای کند که در مقایسه با هزینه اولیه ثبت سند، بسیار بیشتر است. بنابراین، اگر بودجه شما اجازه می‌دهد، پرداخت هزینه برای یک اجاره‌نامه رسمی، در واقع یک سرمایه‌گذاری هوشمندانه برای جلوگیری از خسارت‌های آینده است.

کد رهگیری اجاره یک شناسه یکتاست که برای هر قرارداد اجاره صادر می‌شود و نقشی حیاتی در جلوگیری از کلاهبرداری و معاملات تکراری دارد.

در قراردادهای غیررسمی، دریافت این کد اختیاری است، اما می‌تواند به عنوان یک سپر حفاظتی عمل کند. طبق آمار، حدود ۴۵ درصد از کلاهبرداری‌های مربوط به اجاره‌نامه به دلیل نبود همین کد رهگیری اتفاق می‌افتد. بدون این شناسه، امکان فروش یا اجاره یک ملک به چندین نفر به صورت هم‌زمان وجود دارد.

در مقابل، در اجاره‌نامه‌های رسمی، کد رهگیری به صورت خودکار صادر می‌شود. اگر قصد امضای یک قرارداد عادی را دارید، حتماً از دریافت کد رهگیری اطمینان حاصل کنید تا از حقوق خود محافظت نمایید.

اجاره‌نامه رسمی یک چارچوب حقوقی شفاف و محکم برای هر دو طرف فراهم می‌کند. در این نوع قرارداد، تعهدات موجر و مستأجر کاملاً واضح و لازم‌الاجرا هستند. به عنوان مثال، موجر نمی‌تواند ملک را به شخص دیگری اجاره دهد و مستأجر نیز موظف است اجاره‌بها را دقیق و به موقع پرداخت کند.

اما در قراردادهای غیررسمی، به دلیل وجود ابهامات و نبود پشتوانه قانونی قوی، امکان سوءتفاهم و نقض قرارداد افزایش می‌یابد. در یک قرارداد عادی، ممکن است موجر به سادگی از تعهدات خود سر باز زند یا مستأجر در پرداخت‌ها تأخیر داشته باشد، بدون اینکه ضمانت اجرایی قوی وجود داشته باشد.

به همین دلیل، اگر به دنبال عدالت قانونی و تضمین حقوق خود هستید، اجاره‌نامه رسمی به دلیل داشتن پشتوانه قانونی، انتخاب بسیار مطمئن‌تری است.

در قراردادهای اجاره غیررسمی، در صورت بروز هرگونه اختلاف میان موجر و مستأجر، حل و فصل موضوع به شورای حل اختلاف ارجاع داده می‌شود. این فرآیند می‌تواند بسیار زمان‌بر باشد و رسیدگی به پرونده‌ها ممکن است ماه‌ها به طول بیانجامد.

این وضعیت در تضاد کامل با اجاره‌نامه‌های رسمی است؛ جایی که اداره ثبت اسناد به صورت مستقیم و با سرعت بیشتری به موضوع رسیدگی می‌کند. آمارها نیز این تفاوت را تأیید می‌کنند: حدود ۸۰ درصد از پرونده‌های اجاره‌ای که به شورای حل اختلاف ارجاع می‌شوند، مربوط به قراردادهای عادی است. این آمار به وضوح نشان می‌دهد که قراردادهای غیررسمی به دلیل نبود پشتوانه قانونی، ریسک حقوقی بسیار بالایی دارند. اگر اجاره‌نامه دستی امضا می‌کنید، باید آماده مواجهه با چنین چالش‌های حقوقی باشید.

یکی از تفاوت‌های مهم بین اجاره‌نامه رسمی و عادی، سهولت فسخ قرارداد است. در اجاره‌نامه‌های رسمی، فسخ قرارداد به سادگی و با استناد به سند رسمی انجام می‌شود. اداره ثبت اسناد به سرعت به موضوع رسیدگی کرده و این فرآیند معمولاً در طی چند هفته قابل اجراست.

اما در قراردادهای غیررسمی، فرآیند فسخ به مراتب پیچیده‌تر است. برای فسخ این نوع قراردادها، به توافق طرفین یا حکم شورای حل اختلاف نیاز دارید که ممکن است ماه‌ها به طول بینجامد. نبود پشتوانه قانونی محکم در اجاره‌نامه‌های عادی، فرآیند فسخ را بسیار دشوار و پرچالش می‌کند. بنابراین، اگر می‌خواهید از دردسرهای احتمالی در آینده جلوگیری کنید، امضای یک اجاره‌نامه رسمی انتخابی هوشمندانه است.

انتخاب بین اجاره‌نامه رسمی و غیررسمی می‌تواند تأثیر بزرگی بر امنیت مالی و حقوقی شما داشته باشد. همانطور که در ملاکچی دیدیم، سند رسمی با داشتن اعتبار قانونی، سرعت در فرآیند تخلیه و شفافیت در تعهدات، یک پشتوانه محکم و قابل اعتماد برای هر دو طرف قرارداد فراهم می‌کند. در مقابل، اجاره‌نامه‌های غیررسمی، با وجود سادگی و هزینه کمتر، ریسک‌های حقوقی بزرگی مانند کلاهبرداری و طولانی شدن دعاوی را به همراه دارند.

با توجه به این تفاوت‌ها، با یک انتخاب آگاهانه و توجه به جزئیات مهمی مانند کد رهگیری و هزینه‌های احتمالی، می‌توانید از مشکلات آینده جلوگیری کنید. اکنون که با تمام جوانب این قراردادها آشنا شدید، آماده‌اید که بهترین تصمیم را برای خود بگیرید. به نظر شما، مهم‌ترین تفاوت این دو نوع قرارداد چیست؟