سند سه دانگ نشان‌دهنده مالکیت نیمی از یک ملک است. این سند که به معنای داشتن سه سهم از شش سهم کل است، در ایران به‌ویژه در معاملات مربوط به ارث و شراکت بسیار رایج است. در حالی که سند شش دانگ به معنای مالکیت کامل و انحصاری است، سند سه دانگ فرصت‌های سرمایه‌گذاری با قیمت پایین‌تر را فراهم می‌کند، اما پیچیدگی‌های حقوقی خاص خود را دارد. درک کامل این نوع سند به شما کمک می‌کند تا تصمیمات آگاهانه‌تری در بازار املاک بگیرید.
تاریخچه و ماهیت سند سه دانگ
ریشه سند سه دانگ در ایران به دوره قاجار بازمی‌گردد، زمانی که برای تقسیم املاک بزرگ بین وراث یا شرکا مورد استفاده قرار می‌گرفت. این سند به مالکان اجازه می‌دهد با هزینه کمتر وارد بازار ملک شوند. با این حال، وجود شریک در مالکیت، نیازمند تصمیم‌گیری مشترک برای هرگونه اقدام حقوقی یا معامله است.
تفاوت‌های کلیدی بین سند سه دانگ و شش دانگ
شناخت تفاوت‌های اصلی این دو نوع سند برای هر معامله‌ای ضروری است:
میزان مالکیت: سند سه دانگ مالکیت ۵۰٪ از ملک را نشان می‌دهد، در حالی که سند شش دانگ مالکیت ۱۰۰٪ را تأیید می‌کند.
نقل‌وانتقال: فرآیند انتقال سند سه دانگ پیچیده‌تر است و به رضایت شریک نیاز دارد.
ارزش و وثیقه: ارزش بازار ملک با سند سه دانگ معمولاً کمتر است. همچنین، وثیقه‌گذاری این نوع سند در بانک‌ها اغلب با محدودیت همراه است.
مزایای خرید ملک با سند سه دانگ
خرید ملک با سند سه دانگ می‌تواند یک سرمایه‌گذاری هوشمندانه باشد، به شرطی که با آگاهی کامل از مزایا و معایب آن انجام شود.
قیمت پایین‌تر: این املاک معمولاً ۱۵ تا ۲۰ درصد ارزان‌تر از ملک‌های مشابه با سند شش دانگ هستند.
فرصت سرمایه‌گذاری: با بودجه کمتر می‌توان وارد بازار املاک شد.
مناسب برای شراکت: سند سه دانگ برای شراکت‌های خانوادگی یا تجاری گزینه ایده‌آلی است.
ریسک‌ها و مشکلات خرید ملک با سند سه دانگ:
احتمال اختلاف با شریک: وجود شریک در مالکیت، می‌تواند منجر به دعاوی حقوقی شود.
محدودیت در وثیقه‌گذاری: بسیاری از بانک‌ها سند سه دانگ را برای وام‌های کلان قبول نمی‌کنند یا شرایط سخت‌گیرانه‌ای دارند.
سختی در فروش:فروش ملک با سند سه دانگ ممکن است دشوارتر باشد، زیرا بسیاری از خریداران سند شش دانگ را ترجیح می‌دهند.
نحوه تبدیل سند سه دانگ به شش دانگ
برای تبدیل سند سه دانگ به شش دانگ، ابتدا باید رضایت شریک دیگر را جلب کنید یا سهم او را خریداری نمایید. پس از توافق، با مراجعه به دفتر اسناد رسمی و ارائه مدارک لازم، می‌توانید سند جدید شش دانگ را دریافت کنید. این فرآیند مالکیت کامل ملک را به شما می‌دهد و ریسک‌های مرتبط با شراکت را از بین می‌برد.
هزینه‌های نقل‌وانتقال، حدود ۵٪ ارزش ملک است. در نهایت، سند جدید شش دانگ صادر می‌شود. این فرآیند مالکیت کامل را به شما می‌دهد. با دقت پیش بروید تا تبدیل سند سه دانگ به شش دانگ موفقیت‌آمیز باشد.
هشدار: این مشکلات سند سه دانگ را جدی بگیرید
مشکلات سند سه دانگ می‌توانند سرمایه شما را به خطر بیندازند.
- احتمال دعاوی ملکی شریک سند سه دانگ را جدی بگیرید.
- محدودیت در وثیقه‌گذاری: بانک‌ها سند سه دانگ را کمتر قبول می‌کنند.
- فروش سخت‌تر است، زیرا خریداران سند شش دانگ را ترجیح می‌دهند.
برای پیشگیری، پیش از خرید، وضعیت حقوقی ملک را بررسی کنید. آیا وام یا بدهی روی سند است؟ با آگاهی، از مشکلات سند سه دانگ دوری کنید و سرمایه‌گذاری مطمئنی داشته باشید.
قیمت‌گذاری و بررسی حقوقی
برای قیمت‌گذاری صحیح ملک با سند سه دانگ، باید به عواملی مانند موقعیت، قدمت و تقاضای بازار توجه کرد. معمولاً این املاک تا ۲۰٪ ارزان‌تر از نمونه‌های شش دانگ قیمت‌گذاری می‌شوند. برای محاسبه دقیق ارزش واقعی، مشورت با یک کارشناس رسمی ضروری است. همچنین، قبل از هرگونه معامله، حتماً با یک وکیل یا کارشناس حقوقی مشورت کنید تا از وضعیت حقوقی ملک و وجود هرگونه بدهی یا وثیقه مطمئن شوید.
وثیقه‌گذاری سند سه دانگ در بانک: شرایط و محدودیت‌ها
وثیقه‌گذاری سند سه دانگ در بانک چالش‌برانگیز است. بانک‌ها معمولاً سند شش دانگ را ترجیح می‌دهند، اما برخی سه دانگ را با شرایط خاص قبول می‌کنند. همچنین، ارزش وثیقه سه دانگ ۳۰٪ کمتر از شش دانگ برآورد می‌شود. پیش از اقدام، شرایط بانک را بررسی کنید و مدارک کامل ارائه دهید. با آگاهی کامل، وثیقه‌گذاری سند سه دانگ را با موفقیت انجام دهید.
تقسیم مالکیت در سند سه دانگ چگونه است؟
نحوه تقسیم مالکیت در سند سه دانگ نکته کلیدی است. این سند به معنای مالکیت ۵۰٪ از ملک است، یعنی سه سهم از شش سهم کل. شریک دیگر نیز مالک نیمی از ملک است و تصمیم‌گیری مشترک الزامی است. برای جلوگیری از اختلاف، توافق‌نامه کتبی تنظیم کنید. با درک نحوه تقسیم مالکیت در سند سه دانگ، معاملات شفاف‌تری خواهید داشت.
جمع‌بندی
سند سه دانگ فرصت‌های خاصی را برای ورود به بازار املاک فراهم می‌کند، اما با چالش‌هایی نیز همراه است. با بررسی دقیق، آگاهی از قوانین و مشورت با متخصصین، می‌توانید از مزایای آن بهره‌مند شده و از مشکلات احتمالی دوری کنید. مشاوران متخصص ملاکچی می توانند در این زمینه به شما کمک کنند.
